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租房市场寒潮来临，“包租公们”该如何过冬？
2024年01月19日阅读人数76509
“每天吃吃老酒，不时走街串巷收收房租”，这是近期热播剧《繁花》中葛老师的日常，也是过去二十多年来许多人渴求的事情——买几套房产当包租公。既能享受每月租金收入，还能吃到房价上涨的红利。
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但时代总在变化，曾经躺着挣钱的包租公们，现在已经焦虑起来了。
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一线城市租房市场降温
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近期，北京上海等一线城市相继传出租金大跌的消息，并一度登上微博热搜。市场似乎很难想象，以往房租往年复一年上涨的一线城市，反而开始降价“促销”了。
根据1月8日中指研究院发布的报告，2023年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.3%，春节后及毕业季租金曾出现季节性上涨，但第四季度再次转弱。
究其原因，是租房市场供需关系失衡的结果。
从供给侧来看，市场上的房源越来越多，源于两大因素影响：一是近年来楼市销售低迷，新楼盘难卖，二手房市场也陷入成交洼地。老房子脱不出手，是当前业主们普遍面临的难题。在此背景下，越来越多的业主选择“由售转租”，租房市场的房源与日俱增。
根据贝壳研究院统计数据，2023年1-9月，重点40城的租赁房源同比始终保持增长，成交周期也在不断拉长。
二是保租房、公租房的大量供应上市，这是冲击现有租房市场的最关键因素。近年来，从国家到各地方政府对于保障性租赁房的重视有目共睹，利好政策也是不断出台。
保租房建设的速度也远比市场想象的快。以上海为例，据上海市房管局此前消息，目前全市已累计供应租赁住房用地222幅，总建筑面积近1900万平方米，可提供超过25万套租赁住房，其中大部分为保障性租赁住房，总投资2834亿元。
整体来看，北上广深四个一线城市在“十四五”期间计划筹建超200万套保障性租赁住房，北京、上海、广州分别计划筹建新增40万、47万、60万套保障性租赁住房，深圳至少计划新建40万套保障性租赁住房。
值得一提的是，由于地方政府支持保障性租赁住房建设，这些住房的租金往往低于市场价格且周边产业配套完善，因此明显会给商品房租赁带来影响。不难预期，在政策加持下保租房市场的建设还将提速，租房市场的格局将发生大转变。
年轻人正在逃离大城市？
从需求端来看，住房租赁市场特别是一线城市的住房租赁市场，外地务工人员和大学生绝对是租房主力军。不过在高房价的基础上，房租价格过去也是一路水涨船高，高昂的房租成本成了多数人每月消费的最大头，因此大城打工小城消费的现象颇为常见。
时间来到这几年，一线城市的生活成本高居不下，但就业压力却席卷而来，“逃离大城市”这一选项的性价比开始凸显。
根据各地官方的数据统计，2022年，北京市常住人口为2184.3万人，比前一年减少了4.3万人；上海市常住人口为2475.89万人，比去年末减少了13.54万人；广州市常住人口为1873.41万人，比2021年减少了7.65万人；而深圳市常住人口为1766.18万人，同比减少1.98万人。而这也是深圳43年来人口首次下降。
住房租赁市场背后潜在的逻辑是一个城市租赁市场的变化与城市经济发展水平和人口情况息息相关。长远来看，人口永远是城市最核心的竞争力，住房租赁价格变化也与城市吸引人口的变化明显相关。
在此背景下，建设保障性住房是留住人口必然的选择。实际上，保租房设立的初衷，用官方的话就是为努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向往而建设的保障类房源。
供给增加，需求减少，住房租赁的冬天来得并不意外。而随着房市持续低迷，不少房东开始卷起来，包括降低租金、改善设施，但收效甚微，全年无空房的时期一去不复返，那些位置好、面貌新、价格公道的保租房项目更受租房者青睐。
此外，租金价格下跌和房价也有一定关系。据国家统计局数据，2023年11月，70个大中城市房价总体延续降势，其中一线城市新房价格环比下降0.3%；二手房价格环比下降1.4%，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。住房租金的下跌与房价下跌基本是同频的。
这一点从逻辑上也很好理解，虽然租房和买房其底层资产其实都是房地产，房价降就代表着房产价值的下滑。关于租房划算还是买房划算，租房人心中其实都有一杆秤，如果几年甚至十年的房租钱就能买下这个房子，相信多数人都不会选择租房，这就决定租金价格与房价不会过分背离。
在房地产迈进新时代之际，躺平收租的时代也结束了。
“包租公们”该如何度过寒冬
最后来谈谈，“包租公们”该如何过冬的问题。
其实当前摆在他们面前的选择并不多，保租房虽然冲击了租房市场，但优质的底层资产在哪都是吃香的，有好的配套设施，身处好的地段，就是可以享受溢价。
说到底，租房者也是在权衡性价比，保租房就全面强于商品房吗？绝非如此。真正受到冲击的是，那些本身硬件不行，还一直守着高租金的房子。因此包租公们能做的就是提高自身性价比或者卖房止损出局，而最关键的还是降预期。
正如前文提到的，躺平收租的时代已经结束了，房主们也需要适应新环境。
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